中国房地产泡沫

中国已经进入金融资本阶段，过剩的虚拟资本纷纷涌向房地产。即使中国政府三令五申宏观调控过热的泡沫经济，可是新旧年交接之间，中国房地产价格依然居高不下。

国家统计局2010年12月10日发布资料显示，11月份全国70个大中城市房价同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；商品房销售额5286亿元，同比增长18.6%。杭州杨家牌楼地块和枝江旅游度假区地块分别以每平米25735元和每平米37069元成为住宅和商业两个新的高价地块。武汉土地市场高价地块，总价、单价双双溢股，底价5.9亿元的两个地块，成交价涨至13.18亿元和10.2亿元，均打破高价地块单价记录。雅居乐以50多亿元人民币拿下南京两地块。置信实业以楼面价每平米3.7万元竞得温州大学地块，刷新全国土地拍卖纪录。广铁集团以86亿元取得广州铁路南站地块。上海宝山工业园区潘泾路东侧、罗泾镇B1-4两幅住宅地块，分别以86.7%和110%的高溢价对外出让。

12月6日，武汉联投以每平米8755元拿下武汉武昌新生路地块，刷新2周前由九龙仓（8063元/平方米）创下的最高单价纪录；12月9日，上海青浦赵巷地块最终被和记黄埔新成立的子公司以每平方米21648元的楼面价竞得，溢价率高达192%；12月16日，广州保利地产拿下两幅地块，成交总价35亿元，其中一块地楼面地价达20605元/平方米，刷新单价纪录。

2010年12月16日新华网，国土资源部、监察部、人力资源和社会保障部联合通报2009年度全国土地卫片执法检查情况。国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史说，2009年度土地卫片执法检查反映的突出问题，主要包括部分地区违法用地问题比较严重，一些市、县违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例超过15%。重点工程项目、部分行业用地违法严重。国家和省级重点工程项目违法用地面积33.04万亩，其中耕地面积15.02万亩，分别占全部违法用地面积和违法占用耕地面积的45.05%和54.72％。涉农违法用地分布广泛。仅农村建房违法用地就达1.3万宗、5.1万亩，占全部违法用地宗数的38.83%、面积的6.9%。

根据2011年1月8日《新京报》，国土资源部部长徐绍史在“全国国土资源工作会议”上说，2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%。有业内人士表示，2.7万亿创了历年新高, 比中国122家中央企业2010年的利润总额1万亿元人民币还要多一倍以上。2010年全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。

2010年12月16日《国际金融报》引述资料显示，中国高速增长的房地产市场成为外资在华逐利的重要领域。中国1－11月外国直接投资(Foreign Direct Investment, FDI)累计达到917.07亿美元，同比增长17.73%。仅房地产领域1－11月FDI 201亿美元，同比增长48%。国家统计局12月10日公布资料，1－11月，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资656亿元人民币，增长59.0%。商务部同一天发布的资料显示，11月共有114家外资房地产公司向商务部外资司报备成立新公司，希望通过增资或者以并购的方式进入中国，该数量是10月的2.71倍。商务部1月18日发布资料，2010年全国累计吸收外资1057.4亿美元，同比增长17.4%。不仅是外资，其实劳动力也渐次流向第三产业，造成第一及第二产业慢慢衰弱。根据2010年11月25日新华网，人力资源和社会保障部部长尹蔚民指出三个产业就业人员的比重将达到37：28：35，与“十五”末的44.8：23.8：31.4相比，第二、三产业比重较大增加，非国有经济就业的比重将由74.6%增加到78%。

根据2010年12月21日《杭州日报》引述中国社学科学院2010年12月公布的《住房绿皮书》，对35个大中城市的住宅价格泡沫进行统计，平均房价泡沫为29.5%。统计显示一线城市中泡沫最严重的是北京，泡沫成分占实际价格比例将近50%，广州则属于“存在一定的泡沫”，泡沫成分占实际价格比例不到30%。

2010年12月16日<中国证券报>，对当前房价水准，75.5%的居民认为“过高，难以接受”，是有调查以来的最高值(调查于2009年1季度起增加了关于房价的相关问题，资料数列始于2009年1季度)。对未来房价，43.3%的居民持上涨预期，比上季上升6.8个百分点，接近于2009年4季度的最高点。未来一季持购房意愿的居民占16.2%，较前两季小幅回升，但仍处于调查以来低位。

2010年12月19日，国土资源部发出紧急通知，要求坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。国土部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云指出，政策主要强调还是强化落实，通过控制住房用地供应总量，把握供地节奏和时序，优化供地结构，坚决打击囤地炒地闲置土地等，落实调控的措施。另外，采取一些特别的加强性措施，包括“保障性住房、中小套型普通商品住房等‘三类用地’未达总量70%的年底前不得出让大户高级商品住宅用地”以及“溢价率超过50%的地块上报”等。同时，规范房地产用地出让行为，避免出现超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让，住宅用地容积率小于1的土地。

2010年12月28日，中央电视台节目《新闻1+1》指出，土地财政难以维系。“土地财政”造就“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的模式，其中地方政府、开发商、银行成为最大的受益者。资料显示，2001年—2003年，全国土地出让金达9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%；2004年，收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。在有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。

“‘土地财政’一般是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。”中国土地学会副会长黄小虎说，实际上，土地出让后，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的财政预算收入，这些收入全部归地方支配。仅此两项就占到地方税收的近四成。在一些地方，“土地财政”成了名副其实的“第二财政”，有的甚至成了财政收入的主要来源。

中国人民大学土地管理系主任叶剑平说，地方政府手中的土地和政府信用是金融机构看好的优质抵押品。近年来，特别是在城市基础设施投融资上，地方政府获得的抵押贷款增长较快。据银监会统计，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元。而卖地收入是还贷的主要来源。

中国土地学会副理事长黄小虎批评：‘地方的经济发展依靠土地财政，这种发展方式本质上是负债。有的地方没有这样的盈利，将来会形成社会的坏账，成为社会问题。

国务院发展研究中心副主任韩俊指出，2010年一至三季度土地出让金收益是1.68万个亿。地方财政卖地钱占到收入的60%，‘这个地过去都是农地，实际上在很多地方政府成了卖地的一个大公司，这是不正常的。’根据国务院发展研究中心课题组设计的<征地之后土地增值部分的收益分配>，投资者拿走大头，占40%到50%，城市政府拿走20%到30%，村级组织留下25%到30%，而最多农民拿到的补偿款只占整个土地增值收益的5%到10%。

2010年12月26日人民网，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在中央人民广播电台中国之声回应政府调控房价的成果的问题。温家宝说，将从两个方面继续加大调控的力度，第一，加大保障性住房的建设力度，2010年保障性住房大约为580万套，已经建成370万套，明年将开工的是1000万套，这也包括公租房、廉租房和棚户区改造。第二，抑制投机，主要是利用信贷的杠杆，并且加强对土地的管理，土地要首先保障保障性用房，对于投机的土地使用要严加管理。”

鉴于近几年的实际情况，虽然中央多次施行宏观调控政策，命令全国各地遏止房地产不断狂升，但是几乎全无效果。重要原因是各级党政经官员，利用国家大印钞票引发通货膨胀之际，给予地产商贷款买地炒作而从中谋利。地方政府对中央有关政策阳奉阴违，不切实执行。今后能否改变局面，实成疑问。